금싸라기 아파트 왜 왕따 됐나 (언더스탠딩 장순원 기자)

핵심 요약

• 서울 강동구 명일동 삼익맨션(삼익가든아파트)은 재건축 과정에서 53평형 위주의 5동 약 60세대가 제외된 채, 나머지 동만 9개 동·990세대·최고 39층 계획으로 추진되는 이례적 사례다.
• 갈등의 핵심은 넓은 대지지분을 가진 5동 대형평형이 실거래가 중심 감정평가에서 기대보다 낮게 평가돼, 다른 평형보다 큰 추정분담금을 부담하게 된 문제다. 현행 방식은 토지와 건물을 함께 거래사례비교법으로 평가한다.
• 5동을 빼면 5동은 단독 재건축의 사업성·상품성이 불확실하고, 기존 조합은 일반분양 물량 감소로 분담금 부담이 커진다. 경제적으로는 모두 손해일 수 있지만, 감정과 이해관계 충돌로 분리가 진행됐다.
• 분리 재건축은 법적 요건이 까다롭고 사업성이 떨어져 일반화되기는 쉽지 않다. 다만 재건축 지연 비용과 일몰제 압박이 커질수록 합의 대신 분리 추진을 선택하는 사례가 나올 여지는 있다.

챕터별 요약

1. 왜 5동만 재건축에서 빠졌나

• 1984년 입주·768세대 단지에서 가장 큰 53평형이 모인 5동은 대지지분과 입지가 좋다고 보지만, 대형평형의 낮은 평당 실거래가가 감정평가에 반영되며 부담금이 커졌다. 조합은 2020년 토지분할 소송을 제기했고 2024년 분할 판결 뒤 5동을 제외한 사업을 추진하게 됐다.

2. 대지지분과 감정평가의 충돌

• 5동은 ‘재건축 후에는 토지가 핵심이므로 넓은 대지지분을 더 반영해야 한다’고 주장하지만, 조합과 제도는 층·향·거래 유동성까지 반영한 부동산 전체의 실거래가 평가를 원칙으로 본다. 다른 평가 방식을 쓰려면 조합원 100% 동의가 필요해 현실성이 낮다.

3. 분리 이후의 손익과 재결합 가능성

• 5동은 이론적으로 자체 사업이 가능해 보이나, 둘러싸인 부지 형태·소규모 세대수·시공사 및 커뮤니티 경쟁력 문제가 있다. 나머지 동도 180세대가 줄어 사업성이 악화된다. 관리처분 전에는 재결합 여지가 있지만, 재결합에는 75% 이상 동의와 정비계획 재추진이 필요해 쉽지 않다.

한줄 결론

• 재건축에서 대지지분이 넓다는 사실만으로 유리한 평가나 수익이 보장되지는 않으며, 실거래가·사업 규모·합의 비용을 함께 봐야 한다.